2021 年起城镇化空间布局导向生变，县城重要性逐步凸显。2010 年来，以撤县设区为代表的行政区划调整为我国城镇化的一大发展方向，2010-2020 年全国县数量/市辖区数量分别减少149 个/增加120 个。2021 年来，撤县改区受到严格限制，本次《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》(后简称《意见》)与2021 年来的城镇化建设的导向相一致，并进一步强化了县城在目前城镇化中的重要作用。上述变化源于多方面原因：1)城镇化阶梯式推进，县城承载近三成城镇人口：农村人口城镇化通常呈现农村-镇区-县级行政区-地级市-核心城市的阶梯式趋势，2021 年末我国城镇人口中28%位于县城及县级城区。2)撤县设区未改变部分城市粗放型发展模式，且可能加剧部分城市对土地财政的依赖。3)疫情防控过程中部分城市存在一定“大城市病”。预计未来数年各规模城市的县城建设将成为我国城镇化空间布局的重要课题。

　　县域市场存在实际购房需求，《意见》有望进一步提振部分县城商品房市场。

　　部分县市人口净流入、存在住房购买力良好的居民，碧桂园的扩张一定程度上印证了县域市场的购房需求。布局区县数量和市占率共同驱动了过去数年公司销售规模的增长。区县数量方面，近年碧桂园已进驻区县数量快速增长，2016年/2021 年末分别为456 个/1425 个。市占率方面，部分县级行政区缺乏相对优质、甚至手续合规的商品房供给，产品优势使得碧桂园能够在县级市场取得极高的市占率。2019 年，碧桂园在全国/已进驻百强县的销售额市占率分别为5%/12%。在县级市场布局和差异化产品的推动下，碧桂园全口径销售金额的排名由2015 年的第七位快速升至2017 年的第一位，2017 年来已连续居首五年。本次《意见》的出台有望对部分县域市场的购房需求带来进一步提振。

　　《意见》明确加快发展大城市周边县城，承接主城区外溢的县市有望率先受益。来自主城区扩张的外生性因素为驱动部分县市人口流入的因素之一。

　　2016-2020 年，2020 社科院百强县中常住人口增幅最大的包括新郑市(河南郑州)、闽侯县(福建福州)等，增幅分别达58%、41%。上述县城人口的增长多受益于主城区的扩张。例如，新郑市受益于郑州近年向南的发展扩张，新郑市城市建成区面积占郑州全域的比重由2016 年的8.3%提升至2020 年的9.7%；闽侯县为福建省首个通地铁的县，通过强化交通路网积极融入主城区。本次《意见》明确提出“加快发展大城市周边县城”，承接主城区外溢的县市，商品房需求或迎支撑，在相应区域有所布局的房企或有望受益。

　　《意见》强调增强县城产业支撑能力，县域经济突出区域有望继续保持优势。

　　来自县域经济发展的内生性因素为驱动部分县市人口流入的另一重要因素。

　　2020 年社科院百强县中57 县集中于浙江、江苏、山东三省(分别达24、23、10 个)，浙江等地民营经济氛围浓厚、县级政府权限相对较大，为县域经济的发展营造了良好的环境。相对地，尽管广东GDP 总量位列全国之首，但以城市为主导的发展路径使其县域经济表现偏弱。在本次《意见》的支持下，浙苏鲁等区域县市的产业发展或有望得到强化。在县域经济突出区域有所布局的房企，或有望通过有序下沉进一步拓展市场。

　　风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。

（文章来源：中达证券投资）